Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, halk arasında daha çok "kat karşılığı inşaat sözleşmesi" olarak bilinir. Bu sözleşmelerde, arsa sahipleri arsa paylarını yükleniciye (müteahhit) devrederken, yüklenici de arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa edip bunlardan bir veya birkaçını arsa sahiplerine teslim etmeyi taahhüt eder. Bu süreçte arsa sahipleri, inşaat için nakit ödeme yapmak yerine, arsanın belirli bir payını yükleniciye devreder. Ancak bu tür sözleşmeler, ufak bir hatada bile tapu iptali, tazminat davaları ve alacak davaları gibi uzun süreli hukuki sorunlara yol açabilir.
Sözleşmenin Hukuki Niteliği
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, iki tarafa da borç yükleyen karma bir sözleşme türüdür. Arsa sahiplerinin arsa payını devretmesi satış sözleşmesinin asli edimini oluştururken, yüklenicinin bağımsız bölümler inşa edip teslim etmesi eser sözleşmesinin asli edimidir. Bu durum, sözleşmeye ilişkin hukuki sorunlarda hangi kuralların uygulanacağı konusunda belirsizliklere neden olabilir.
Uyuşmazlıklar ve Çözüm Yolları
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde taraflar arasında çıkan uyuşmazlıklarda, eser sözleşmesi ve satış sözleşmesine ilişkin hükümler ve yargı kararları dikkate alınır. Eğer bu kurallar çatışırsa, hakim örf ve adet kuralları ile hakkaniyet çerçevesinde bir karar verir. Sözleşme boşluklarının doldurulmasında Yargıtay kararları önemli bir rol oynar. Bu nedenle, sözleşme hazırlanırken Yargıtay'ın içtihatları dikkate alınmalıdır. Ayrıca, sözleşme sürecinde ve olası davalarda gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukattan destek alınması önemlidir.
Yüklenicinin Yükümlülükleri
Yüklenici, sadece bağımsız bölümleri teslim etmekle yükümlü değildir. Aynı zamanda sözleşme ve eklerine, mimari projelere ve teknik şartnamelere uygun bir şekilde inşaatı tamamlamak zorundadır. Bu, yüklenicinin sözleşmede belirtilen standartlara uygun bir eser ortaya koymasını gerektirir.
Resmi Şekil Şartı
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, taşınmaz mülkiyetinin devrini içerdiğinden resmi şekilde yapılmalıdır. Noter huzurunda düzenlenmeyen sözleşmeler geçersizdir. Geçersiz bir sözleşme durumunda, tarafların edimleri sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade edilir. Ancak, dürüstlük kuralına aykırı şekilde şekil şartı ileri sürülürse, sözleşme geçerli kabul edilebilir.
Tarafların Karşılıklı Yükümlülükleri
Arsa sahipleri ve yüklenici, sözleşmede belirtilen hak ve yükümlülüklere sahiptir. Arsa sahipleri, arsanın imar ve parsel işlemlerinin tamamlanmış olmasını, inşaatın yapılabilir durumda olmasını ve arsayı yükleniciye teslim etmeyi taahhüt eder. Yüklenici ise bağımsız bölümleri zamanında ve eksiksiz bir şekilde inşa edip teslim etmekle yükümlüdür. Ayrıca, yüklenicinin özen, sadakat ve işi bizzat yapma yükümlülükleri bulunur.
Yüklenicinin Temerrüdü ve Sonuçları
Yüklenicinin temerrüde düşmesi durumunda, arsa sahibi aynen ifa, gecikme tazminatı veya cezai şart talep edebilir. Ayrıca, sözleşmeden dönerek menfi zararın tazminini de talep edebilir. Yüklenicinin temerrüdü, inşaatın tamamlanmaması veya eksik teslim gibi durumlarda ortaya çıkabilir.
Sözleşmenin Feshi
Sözleşmenin feshi, tarafların anlaşması veya mahkeme kararı ile gerçekleşebilir. Fesih durumunda, inşaatın tamamlanma oranına göre geriye veya ileriye dönük sonuçlar doğar. İnşaat %90 veya daha fazla tamamlanmışsa, fesih ileriye dönük etki yaratır. Tamamlanma oranı daha düşükse, geriye dönük fesih söz konusu olur ve taraflar karşılıklı edimlerini iade eder.
Tapu İptali ve Tescil Davası
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, taşınmaz mülkiyetinin devrini içerir. Yüklenici, inşaatı tamamladıktan sonra arsa sahiplerine bağımsız bölümleri teslim etmekle yükümlüdür. Ancak, tapu devri yapılmazsa, arsa sahipleri veya yüklenici tapu iptali ve tescil davası açabilir. Bu davada, tapu devri yükümlülüğünün muaccel hale geldiği ispatlanmalıdır.
Ayıplı veya Eksik İfa
Yüklenici, inşaatı eksik veya ayıplı bir şekilde teslim ederse, arsa sahibi eksikliklerin giderilmesini veya tazminat talep edebilir. Ayıplı ifa, açık veya gizli ayıplar şeklinde ortaya çıkabilir. Arsa sahibi, ayıpları tespit eder etmez yükleniciye bildirmelidir. Önemli ayıplar durumunda, arsa sahibi sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.
Üçüncü Kişilerin Hakları
İnşaat devam ederken, üçüncü kişiler arsa sahiplerinden veya yükleniciden taşınmaz satın alabilir. Ancak, bu sözleşmelerin hukuki usullere uygun olarak düzenlenmesi gerekir. Yargıtay, adi yazılı sözleşmeleri alacağın temliki olarak kabul ederek üçüncü kişilere hukuki güvence sağlar. Üçüncü kişiler, tapu iptali ve tescil davası açarak haklarını koruyabilir.
Görevli Mahkeme
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklar, genel mahkemelerde görülür. Tüketici mahkemeleri bu tür davalara bakmaz. Üçüncü kişilerin açtığı davalarda ise asliye hukuk mahkemeleri görevlidir.
Teminat İpoteği
İstanbul usulü kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yükleniciye devredilen taşınmazlar üzerine teminat ipoteği tesis edilir. Bu ipotek, yüklenicinin yükümlülüklerini yerine getirememesi durumunda arsa sahibine güvence sağlar. İpotek, sözleşmede belirtilen şartlara göre paraya çevrilebilir.
Sonuç
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, karmaşık hukuki süreçler içerir. Tarafların hak ve yükümlülükleri dikkatlice belirlenmeli ve sözleşme hükümleri Yargıtay içtihatlarına uygun olarak düzenlenmelidir. Olası uyuşmazlıklarda uzman hukuki destek alınması, tarafların haklarını korumak açısından büyük önem taşır.