Kira sözleşmeleri iki farklı şekilde kurulmaktadır. Kira sözleşmesinin geçerliliğini sürdüreceği süre belirli ise sözleşme belirli süreli, sözleşmede herhangi bir süre kararlaştırılmamışsa da belirsiz süreli olarak nitelendirilir. Kira sözleşmesinin hangi tip sözleşme çatısı altında bulunduğunun belirlenmesinin önemi de ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılabileceği sürelerde karşımıza çıkmaktadır.

İlk olarak belirtmek gerekir ki kira sözleşmesi belirli süreli olarak yapılmış ise kiracı sözleşme süresinin bitimine en az 15 gün kala sözleşmenin yenilenmeyeceğini kiraya verene bildirebilir. Yine aynı şekilde kiracı belirsiz süreli kira sözleşmesini genel hükümlere göre feshedebilir. Fakat kiraya verenin sözleşme süresinin bittiğini veyahut belirsiz süreli kira sözleşmesini sona erdirmek istediğini ileri sürerek kiracıdan taşınmazı boşaltmasını talep etmesi mümkün değildir. Kiraya veren bu hakkını ancak 10 yıllık uzama süresinin sonunda talep edebilir. Kanun koyucu da bu noktada kiraya veren kişilerin mağdur olmalarının önüne geçmek adına birtakım düzenlemelere gitmiş ve Türk Borçlar Kanunu’nda ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını ele almıştır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinin kanunda belirtilen fesih sürelerinden önce kiraya veren tarafından sona erdirilmesine olanak sağlayan bir davadır. Türk Borçlar Kanunu madde 350’de ihtiyaç nedeniyle tahliye davasına değinilmiştir. Söz konusu madde uyarınca; kiraya verenin kiralananı kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa kira sözleşmesi sona erdirebilir. Kira sözleşmesini sona erdirme istemine dayanan dava belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içerisinde açılır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Hangi Durumlarda Açılır?

Tahliye davası, kiraya verenden kaynaklanan ve kiracıdan kaynaklanan nedenler olmak üzere iki farklı temele dayandırılmaktadır. İhtiyaç sebebiyle tahliye davasında kiracının tahliyesi sebeplerine dayanılmamakta bu davadaki esas neden kiraya verenin gereksiniminden kaynaklanmaktadır. İhtiyaç sebebiyle tahliye davasının açılabilmesi için;

·       Öncelikle kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin (örneğin nafaka vermekle yükümlü olunan kimseler) konut veya iş yeri ihtiyacı sebebiyle taşınmazı kullanma zorunluluğu olmalıdır.

·       Taşınmazı kullanma ihtiyacının gerçek ve samimi olması gerekmektedir.

·       Taşınmazı kullanma ihtiyacı sürekli ve zorunlu olmalıdır. İhtiyacın geçici bir durum için veya kısa bir süreliğine doğumu halinde kiraya veren tahliye davası açamayacaktır. Örneğin; kiraya verenin torununun üniversite eğitimi süresince taşınmazın bulunduğu yerde oturma zorunluluğu doğmuş ise kiraya veren kiracısına karşı ihtiyaç sebebiyle tahliye davasını açabilecektir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Sonrasında Ev Sahibi Evi Başkasına Kiralayabilir mi?

Bir diğer önemli husus ise kiraya verenin gereksinim amacıyla kiralanan taşınmazın boşaltılmasını sağladığında haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacağıdır. Kira veren bu hükme aykırı davrandığı takdirde kiracısına tazminat ödemekle yükümlüdür.

Yargıtay’ın da kabul ettiği görüş, devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaçların ve henüz doğmamış ya da gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaçların tahliye sebebi olarak kabul edilemeyeceğidir. Aynı zamanda taşınmazı kullanma ihtiyacının davanın açıldığı tarihte var olması yeterli olmayıp dava süresince bu ihtiyacın devam etmesi gerekmektedir.

Yeni Malikin Tahliye Hakkı Var Mıdır?

Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açıp açamayacağı mevcut kiracısı bulunan bir taşınmazı satın alan kişiler tarafından oldukça merak edilen bir konudur. Bilindiği üzere kira ilişkisinin kurulmasından sonra söz konusu kiralanan taşınmazın el değiştirmesi ile yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olmaktadır. Türk Borçlar Kanunu 351. Maddede yeni malikin hangi koşullarda tahliye davasını açabileceğini düzenlemiştir. İlgili madde uyarınca kiralananı sonradan edinen kişi de kiraya veren için belirlenen şartları sağlamak koşuluyla ihtiyaç sebebiyle tahliye davasını açabilecektir. Fakat yeni malikin tahliye hakkını kullanabilmesi özel bir hak düşürücü süreye tabi tutulmuştur.

Yeni malikin kiralanan taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ve iş yeri ihtiyacının zorunluluğu halinde kullanma gereksinimi varsa malik, taşınmazı edindiği tarihten itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek zorundadır. Yeni malik ihtarnamede kira sözleşmesinin 6 ay sonra açılacak olan bir dava ile sona erdirileceğini bildirmek zorundadır. Öte yandan eğer ortada bir belirli süreli kira sözleşmesi varsa yeni malik sözleşmenin bitimi tarihinden itibaren 1 ay içinde açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkına sahip olan kişi kiraya verendir. Kiraya verenin mutlaka kiralanan taşınmazın maliki olması şart değildir. İntifa hakkı sahibi olan kiraya veren ya da kiralananı alt kiracıya vermiş kiracı da söz konusu kira sözleşmesini sona erdirebilir. Bir diğer yandan hatırlatmak gerekir ki ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının tarafı konut kiracısı olabileceği gibi iş yeri kiracısı da olabilir. İş yeri kiracı tahliye davası açmak isteyen kiraya veren için de aynı şartlar geçerlidir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında yetkili ve görevli mahkeme taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yerindeki Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Kiraya veren dava dilekçesini ilgili merciye ileterek tahliye davasını açabilir. Tahliye davası sonunda mahkemece kiralanan taşınmazın tahliyesine karar verilirse bu karar icraya konularak taşınmazın tahliyesi sağlanır. Peki taşınmazın tahliyesi kararı nasıl uygulanır? Kiracı tahliye kararına rağmen taşınmazı boşaltmaz ise kiracı taşınmazdan zorla çıkartılır ve taşınmaz kiraya verene teslim edilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtar Süresi

İhtiyaç nedeniyle tahliye ihtar süresi taşınmazın yeni maliki için önem taşımaktadır. Mevcut kira sözleşmesi devam eden bir taşınmaz söz konusu olduğunda yeni malik, taşınmazı edindiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde kiracıya yazılı bir bildirimde bulunmak zorundadır. Yapılan bildirimde ihtiyaç sebebi belirtilmeli ve 6 ay sonra dava yoluna başvurulacağı yazılmalıdır.

Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Fesih Süresi

İhtiyaç nedeniyle tahliye fesih bildirim süresi kira sözleşmesinin genel fesih süreleriyle bağlıdır. Kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten itibaren her 6 ay fesih dönemi olarak adlandırılır. 6 aylık dönemin sonunda feshin gerçekleşmesi için bu tarihten en az 3 ay önce kiracıya fesih bildiriminin yapılmış olması gerekmektedir. Kiracı, fesih bildirimine rağmen kiralanan taşınmazı fesih dönemi sonunda boşaltmadıysa kiraya veren 1 ay içerisinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilecektir. Halk arasında kiracı tahliye davası olarak da anılan bu davada süreler hayati önem taşımaktadır.