Kira sözleşmeleri, hem ev sahibi (kiralayan) hem de kiracı için bir dizi hak ve yükümlülük doğurur. Bu yükümlülüklerin en önemlilerinden biri, kiracının kira bedelini zamanında ve eksiksiz olarak ödemesidir. Ancak, hayatın akışı içerisinde bazen kiracılar ödeme konusunda gecikmeler yaşayabilirler. İşte bu noktada, Türk Borçlar Kanunu (TBK) kiralayana bazı haklar tanır. Bu haklardan biri de, "iki haklı ihtar" nedeniyle kiracıyı tahliye etme imkanıdır. Bu makalede, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye sürecini tüm yönleriyle ele alacak, yasal dayanaklarını, şartlarını, sürecini, sonuçlarını ve dikkat edilmesi gereken noktaları detaylı bir şekilde inceleyeceğiz.
İki Haklı İhtarın Yasal Dayanağı
İki haklı ihtar müessesesi, Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 352. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, "Kiracı, kira bedelini zamanında ve tam olarak ödemezse, kiraya veren, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiracıya yazılı olarak iki haklı ihtar göndererek kira sözleşmesini feshedebilir." Bu hüküm, kiralayana, kira bedelini ödemeyen kiracıyı belirli şartlar altında tahliye etme imkanı tanır.
İki Haklı İhtarın Şartları
Bir kiracının iki haklı ihtar nedeniyle tahliye edilebilmesi için bazı şartların yerine getirilmesi gerekmektedir:
* Kira Bedelinin Ödenmemesi: Kiracının kira bedelini zamanında ve tam olarak ödememesi gerekmektedir. Kira bedelinin kısmen ödenmesi veya birkaç gün gecikmeli ödenmesi, iki haklı ihtar için yeterli sebep değildir. Ancak, kira sözleşmesinde belirli bir tolerans süresi öngörülmüşse, bu süre içinde yapılan ödemeler gecikme olarak kabul edilmez.
* Aynı Kira Dönemi İçinde İki İhtar: İki ihtarın da aynı kira dönemi içinde yapılmış olması gerekmektedir. Farklı kira dönemlerine ait ihtarlar, iki haklı ihtar olarak kabul edilmez. Kira dönemi, genellikle bir yıl olarak kabul edilir, ancak sözleşmede farklı bir süre belirlenmişse, o süre esas alınır.
* Haklı İhtar: İhtarların "haklı" olması gerekmektedir. Haklı ihtar, kira bedelinin ödenmemiş olması nedeniyle kiracıya yapılan yazılı bir uyarıdır. İhtarın içeriğinde, ödenmemiş kira bedeli, ödeme tarihi, ihtarın gerekçesi ve kira sözleşmesinin feshedileceği açıkça belirtilmelidir. Ayrıca, ihtarda, kiracının kira bedelini ödemesi için belirli bir süre verilmelidir. Bu süre, genellikle 10 ila 30 gün arasında olabilir.
* İhtarın Tebliği: İhtarın kiracıya tebliğ edilmiş olması gerekmektedir. Tebliğ, noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü posta yoluyla yapılabilir. İhtarın kiracıya tebliğ edildiğinin ispatı, kiralayana aittir. Bu nedenle, tebliğ işlemlerinin usulüne uygun olarak yapılması çok önemlidir.
* Dava Açma Süresi: Tahliye davası, ikinci ihtarın tebliğ tarihinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre kaçırılırsa, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açma hakkı kaybedilir. Dava açma süresi, hak düşürücü bir süredir ve mahkeme tarafından resen dikkate alınır.
İki Haklı İhtar Süreci
İki haklı ihtar süreci, aşağıdaki adımlardan oluşur:
* Kira Bedelinin Ödenmemesi: Kiracı, kira bedelini zamanında ve tam olarak ödemez.
* İlk İhtar: Kiralayan, kiracıya yazılı bir ihtar gönderir. İhtarda, ödenmemiş kira bedeli, ödeme tarihi, ihtarın gerekçesi ve kira sözleşmesinin feshedileceği belirtilir.
* İkinci İhtar: Kiracı, ilk ihtara rağmen kira bedelini ödemez. Kiralayan, kiracıya ikinci bir ihtar gönderir. İkinci ihtarda da aynı bilgiler yer alır.
* Tahliye Davası: Kiralayan, ikinci ihtarın tebliğ tarihinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açar.
* Mahkeme Kararı: Mahkeme, kiralayanın talebini haklı bulursa, kiracının tahliyesine karar verir.
İki Haklı İhtarın Sonuçları
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası sonucunda mahkeme, kiracının tahliyesine karar verebilir. Bu durumda, kiracı, taşınmazı mahkemenin belirlediği süre içinde boşaltmak zorundadır. Aksi takdirde, icra yoluyla tahliye işlemi gerçekleştirilir. Tahliye kararının kesinleşmesiyle birlikte, kira sözleşmesi de sona erer.
Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar
* İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açmadan önce, bir avukata danışmak faydalı olacaktır.
* İki haklı ihtar süreci, karmaşık ve teknik detaylar içerebilir. Bu nedenle, sürecin doğru bir şekilde yönetilmesi önemlidir.
* Kira sözleşmesinde, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye şartı yer almasa bile, TBK hükümleri gereğince kiralayan bu hakkı kullanabilir.
* Kiracı, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılmasını engellemek için, kira bedelini zamanında ve tam olarak ödemelidir.
* Kiracı, kendisine yapılan ihtarların haklı olmadığını düşünüyorsa, bu durumu mahkemede ileri sürebilir.
Sonuç
İki haklı ihtar, kiralayana, kira bedelini ödemeyen kiracıyı tahliye etme imkanı tanıyan önemli bir hukuki araçtır. Ancak, bu sürecin doğru bir şekilde yönetilmesi ve yasal şartların yerine getirilmesi gerekmektedir. Aksi takdirde, kiralayan hak kaybına uğrayabilir. Bu nedenle, iki haklı ihtar sürecine başlamadan önce, bir avukata danışmak ve yasal prosedürleri dikkatli bir şekilde takip etmek önemlidir.
Uyarı: Bu makaledeki bilgiler, genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye yerine geçmez. Hukuki bir sorunla karşılaştığınızda, mutlaka bir avukata danışmanız önerilir.
