Kat mülkiyetinin zorunlu
devri, kat mülkiyetinin kat malikinin elinden rızası olmaksızın mahkeme
ilamıyla birlikte alınmasını ifade etmektedir. Aşağıda detaylandıracağımız
koşulların varlığı durumunda kat malikinin mülkiyet hakkının bedelinin ödenmesi
suretiyle cebren elinden alınması söz konusu olacaktır.
Kat Mülkiyeti Kanunu 25.
Maddesinde yer alan kat mülkiyetinin zorunlu devri yaptırımına yönelik yasal
düzenleme kat mülkiyetinin zorunlu devrinden söz edilebilmesi için esasen şu üç
koşulun gerçekleşmesinin gerektiğini ifade etmektedir:
1-Kat maliklerinden
birisi tarafından borç ve yükümlülüklerin yerine getirilmemesi suretiyle diğer
kat maliklerinin haklarının ihlâline sebebiyet verilmesi,
2-Yapılan ihlâlin diğer
kat malikleri yönünden çekilmez hâle gelmiş olması,
3-Zorunlu devre ilişkin
yaptırımın uygulanması istemiyle hâkime-mahkemeye başvuru. Belirtilen şartların
tamamen sağlanması durumunda kat mülkiyetinin zorunlu devri yaptırımı söz
konusu olabilmektedir. Bu tipte bir uyuşmazlıkla karşılaşıldığında bu üç şartın
varlığı birlikte aranmaktadır. Aksi takdirde kat mülkiyetinin zorunlu devrine
ilişkin yaptırım için aranan koşullar sağlanmamış olacaktır.
A)
Kat maliklerinden birisi tarafından diğer
kat maliklerinin haklarının ihlaline sebebiyet verilmesi
Bahsedilen
şart yalnızca Kat Mülkiyeti Kanunu’nda kat malikleri açısından yer alan
düzenlemelerde bulunan borç ve yükümlülük ihlallerinde değil, aynı zamanda TMK
uyarınca kat maliklerinin uyması gereken borç ve yükümlülüklerin ihlalinde de
söz konusu olacaktır. İhlâl edilen borç ve yükümlülüğün bağımsız bölüm, eklenti
veya ortak yerlerle alakalı olması arasında bir fark mevcut değildir. Kat malik
tarafından tüm bu borç ve yükümlülüklere uyulması gerekmektedir. Uyulmadığı
takdirde diğer koşulların da varlığı durumunda kat mülkiyetinin zorunlu devri
gündeme gelebilecektir.
B)
Diğer kat malikleri yönünden çekilmez hâle
gelecek nitelikte ihlâle sebebiyet verilmesi Kat malikince gerçekleştirilen bu
ihlal sebebiyle mağduriyet yaşayan diğer kat maliklerince kat mülkiyetini devam
ettirmeleri beklenmeyecek ölçüde olması halinde çekilmezlik halinin
gerçekleştiği kabul edilmelidir. Kat maliklerinden birisi tarafından borç ve
yükümlülüklerin yerine getirilmemesi durumunun diğer kat malikleri yönünden
çekilmezliğe sebep olup olmadığının değerlendirilmesinde somut olayın
özelliklerine göre bir değerlendirme yapılır. Borç ve yükümlülüklerin yerine
getirilmemesinin alışkanlık haline getirildiği hallerde çekilmezlik durumu söz
konusu olacaktır. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 25’de belirtilen çekilmezlik
durumunun var sayıldığı haller şunlardır:
1- Kat
malikince genel gider ve avans ödeme yükümlülüğünün ihlâl edilmiş olması
nedeniyle iki takvim yılı içinde üç kez icra takibine yahut dava açılmasına
sebebiyet verilmiş olması,
2- KMK
m. 33 gereğince hâkimin müdahalesi yoluna başvurulduğunda, sulh hukuk mahkemesi
hâkimince verilen karara karşın, borç ve yükümlülüklerin yerine
getirilmemesinde devamlı şekilde bir yıl ısrar edilmiş olması,
3- Kat
malikince, kendisine ait bağımsız bölümün kumarhane, randevu evi gibi ahlâka ve
adaba aykırı şekilde kullanılması.
C)
Mahkemeye başvuru şartı Kat mülkiyetinin
zorunlu devrine yönelik olarak yukarıda açıklanan koşullar gerçekleştiği
takdirde, ilgili kat malikinin bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkının
devri istemiyle dava yoluyla hâkimden bu hususta karar verilmesi talep edilmesi
ve hâkimin kararı neticesinde söz konusu yaptırımın uygulanacağı KMK m. 25’de
açıkça belirtilmiştir. Bu kapsamda diğer koşulların gerçekleşmesi hâlinde son
aşamada dava açılması durumu söz konusu olacaktır. Kanun koyucu tarafından dava
açılmadan evvel kat malikleri kurulunca bu hususta karar alınması gerektiği ön
şart olarak düzenlenmiştir. Bu hususa ilişkin olarak kat malikleri kurulunca
aksine anlaşma olmadıkça, dava açılması konusunda aleyhine dava açılacak kat
maliki haricindeki kat maliklerince sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar
alınması gerekir (KMK m. 25/2).
Yukarıda
yer alan şartların gerçekleşmesi durumunda kat malikleri tarafından sağlanması
durumunda kat mülkiyetinin zorunlu devrine yönelik davanın açılması da mümkün
olacaktır. Oldukça teknik detayları olan bu konuyla alakalı olarak avukatınıza
danışmanızda her açıdan fayda bulunmaktadır.